新鸿基地产(00016.HK) +8.200 (+6.016%) 沽空 $2.93亿; 比率 26.607% 今早平开后持续向上，盘中曾高见144.9元一度弹高6.3%，现升4.9%，报143元。花旗指新地在2026财年上半年录得175亿港元销售，加上「海日湾二期」的90亿港元，全年销售有望突破350亿港元，超越公司原定300亿港元目标。该行指新地2026财年上半年派息增长3%，决定调高对其2026至2028财年的股息预测至每股3.88、4.15及4.50港元，基於盈利及股息前景改善，花旗维持「买入」评级及「首选」地位，并将目标价由105港元大幅上调至168港元，折让幅度收窄至净资产值的20%。
新地昨日(26日)收市后公布截至去年12月底止中期业绩，营业额527.05亿元，按年升32%。纯利102.47亿元，按年升36.2%；每股盈利3.54元。派每股中期息98仙，上年同期派95仙。在撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利按年升16.7%至122.13亿元，每股基础溢利4.21元。期内，集团来自物业销售的溢利为48.85亿元，按年升94.9%。按所占权益计算，集团期内录得的合约销售总额约189亿元。期内的总租金收入按年持平，为122.85亿元，净租金收入按年下跌1%至89.5亿元。
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期内，集团在香港的物业投资组合继续为集团带来庞大而稳定的经常性收入。连同所占合营企业及联营公司的贡献，集团的总租金收入按年持平，为87.97亿元，而整体出租率则维持在高水平。截至去年底，集团的净负债比率为13.5%，利息覆盖率为8.7倍。
【中期派息增 憧毛利率上升】
花旗指，新地受惠於利润率回升，预计新地至2028财年每股盈利及股息将录得7%的年均增长。花旗上调盈利预测，主要基於五大因素：一是香港销售有望在2026财年超越350亿港元；二是营业利润率在2026财年下半年回升至约15%，并於2027至2028财年突破20%；三是尚未入帐的销售规模庞大，包括香港约220亿港元(利润率15-20%)及内地约40亿港元(利润率约30%)；四是中期租金收入有望受惠於楼面面积扩张、办公室出租率提升，以及零售租金於2026年底回复平稳；五是负债比率进一步降至13%，具备充足空间进行新投资。公司亦重申无需任何稀释股权的融资安排。
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摩根大通指，新地2026财年上半年盈利按年增长17%，远超预期的4%增幅，主要受惠於中国内地发展项目表现强劲。值得留意的是，公司三年来首次上调中期股息3%，显示管理层对前景充满信心。同时，净负债比率由15.1%进一步改善至13.5%。随着香港地产项目利润率有望由8%回升至中双位数水平，新地未来三年盈利年均增长可达6%，若销售动能持续强劲，增长更有上行空间。在香港发展商之中，新地的盈利增长最具可见性。加上公司拥有约2,000亿港元可售资源，能充分把握市场复苏，估值溢价有望持续，并因稀缺性而获得支持。花旗指出，香港楼市已由「复苏初期」步入「扩张期」，因此预期新地的净资产折让将由目前的34%逐步收窄至22%，与过往行业处於扩张阶段时的平均水平一致。基於此，花旗将新地目标价定为162港元，意味着仍有19%的上升空间。
摩根士丹利，新地2026财年上半年香港地产项目利润率由2025财年的12.2%下跌至7.6%，显示利润率承压，但相信已触底，预期利润率将於2026财年下半年显着回升至约15%。该行指新地目前估值具吸引力，估值为预期市账率0.6倍及长期股息2.8回厘，虽然股息率已不算特别高，但该股仍被视为香港楼价及港股市场复苏的代表性标的。换言之，投资者若看好香港房地产及股市的持续回暖，新地的股价表现将成为重要的参考指标。
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下表列出5间券商对新地(00016.HK) +8.200 (+6.016%) 沽空 $2.93亿; 比率 26.607% 投资评级及目标价：
券商│投资评级│目标价
花旗│买入│105元->168元
高盛│买入│159->164元
摩根大通│增持│162元
里昂│跑赢大市│110->148元
摩根士丹利│增持│120元
券商│观点
花旗│强劲资产周转率提升利润率，盈利表现理想增派息
高盛│本地物业销售超额完成，中期每股派息增加有惊喜
摩根大通│中期盈利增长胜预期，净负债比率进一步改善，料资产净值降至22%
里昂│中期派息增加释放积极信号。市场情绪好转，将资产净值降至30%
摩根士丹利│每股派息增加有惊喜，本港物业销售利润率虽降但料已见底
(ta/w)(港股报价延迟最少十五分钟。沽空资料截至 2026-02-27 12:25。)
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